Lassen Sie prüfen, welche Rechte Sie als Mieter bzw. Vermieter haben!
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Rechtliche Folgen des Corona-Virus für Mieter und Vermieter:
Geschäftsschließungen, Umsatzeinbrüche: MIETZINSMINDERUNG oder ENTFALL?
Wir haben bereits zu Beginn der Corona-Epidemie das Thema durch Mag. Ulrich WALTER, dem Mietrechtsexperten der Kanzlei Neumayer, Walter & Haslinger beleuchten lassen. Zwischenzeitlich gibt es schon erste Urteile, daher baten wir um ein Update.
Nicht nur kleine und mittlere Unternehmen stehen angesichts der aktuellen Situation und des derzeit wieder bestehenden „harten Lockdowns“ zahlreichen existenziellen Bedrohungen gegenüber; auch für viele Mieter und Vermieter stellt sich die Frage nach den rechtlichen Folgen dieser Ausnahmesituation, insbesondere in Zusammenhang mit einer möglichen Minderung oder eines Entfalls des Mietzinses. Mag. Ulrich WALTER und Mag. Dominique PERL, Rechtsanwaltsanwärterin der Kanzlei Neumayer, Walter & Haslinger beschäftigen sich seit Anbeginn der Corona-Pandemie mit den Folgen für Geschäftsraummieten und haben ergänzende Fragen zum ersten Newsletter aus März 2020 beantwortet:
Den ersten Beitrag zum Thema können Sie hier nachlesen..., den heutigen Beitrag finden Sie unten anbei!
Den ersten Beitrag zum Thema können Sie hier nachlesen..., den heutigen Beitrag finden Sie unten anbei!
Sollten Sie oder Ihre Kunden Hilfe der Kanzlei Neumayer, Walter & Haslinger in Anspruch nehmen wollen:
Neumayer, Walter & Haslinger Rechtsanwälte Partnerschaft
1030 Wien, Baumannstraße 9/11
Tel: 01 712 84 79
Geschäftsschließungen, Umsatzeinbrüche: MIETZINSMINDERUNG oder ENTFALL?
Rechtliche Folgen des Coronavirus für Mieter und Vermieter?
Rechtliche Folgen des Coronavirus für Mieter und Vermieter?
a) Bin ich nunmehr von der Miet-/Pachtzahlung befreit oder
darf ich die Zahlung des Zinses reduzieren?
Wie bereits im März dargestellt (zum Nachlesen hier klicken...), ist zu
differenzieren, ob der vereinbarte Mietzweck noch uneingeschränkt ausübbar ist.
In einem erst kürzlich für den Mieter (Friseur) sehr positiven Urteil (die
Mietzins- und Räumungsklage wurde vor einem Bezirksgericht abgewiesen) wurde
von Seiten des Vermieters etwa damit argumentiert, dass lediglich eine
teilweise und eingeschränkte Unbrauchbarkeit vorliege. Immerhin könne der
Friseur noch sein Lager sowie seine Werbeflächen nutzen. Auch wir sind der
Meinung, dass dieses Argument der teilweisen Nutzbarkeit trotz Lockdown oft unerheblich
ist. In diesem Zusammenhang ist nämlich entgegenzuhalten, dass die eigentliche
geschäftliche Tätigkeit, trotz Lagerungsmöglichkeit, gänzlich verunmöglicht
wurde. Auch war etwa in dem vom Gericht bereits entschiedenen Fall die Lagerung
derart nachrangig, dass ohnehin auch kein Einfluss derselben auf die
Geschäftstätigkeit nachvollziehbar dargestellt werden konnte. Hinzukommt, dass
auch die Werbeflächen im Zuge der Ausgangsbeschränkungen nicht ihren Zweck des
Anlockens von Kunden erfüllen konnten. Immerhin durfte das Haus von
potentiellen Kunden für Shopping-Einkäufe ja nicht verlassen werden.
§ 1104 ABGB sieht vor, dass eine in
Bestand genommene Sache wegen Krieg, Feuer, Seuche, außerordentlicher Zufälle,
großer Überschwemmungen oder Wetterschläge etc. gar nicht gebraucht oder
genutzt werden kann. Der Bestandgeber ist zur Wiederherstellung zwar nicht
verpflichtet, doch muss auch kein Miet- oder Pachtzins entrichtet werden.
Anders verhält es sich in Fällen jener
Geschäfte, die lediglich einen Teil der Geschäftsfläche als wirkliche
Verkaufsfläche mit Kundenverkehr nutzen und die übrigen Räumlichkeiten als Büro
und zu Schulungszwecken verwenden und daher zumindest in diesen Teil auch
während der angeordneten Schließung des Geschäftes nutzen können. Es bleibt dann
eine Beweisfrage, ob gänzliche oder tatsächlich nur partielle Unbrauchbarkeit
und zu welchen Anteil daher eine Mietzinsbefreiung im Sinne des § 1105 ABGB
vorliegt.
Es sind hier keine pauschalen Prognosen zu treffen und ist vielmehr auf für die jeweilige Seite günstige Einzelfallentscheidungen der Gerichte zu vertrauen.
Es sind hier keine pauschalen Prognosen zu treffen und ist vielmehr auf für die jeweilige Seite günstige Einzelfallentscheidungen der Gerichte zu vertrauen.
b) Gilt das uneingeschränkt für alle Miet- und
Pachtverträge?
Bevor voreilige individuelle Maßnahmen
getroffen werden, ist ein Check des Bestandvertrages jedenfalls anzuraten. Je
nach vertraglicher Vereinbarung (Miet- oder Pachtvertrag, AGBs) kann von § 1104
ABGB gänzlich oder teilweise abgegangen werden – dies ist natürlich an den
Grenzen der Sittenwidrigkeit (§ 879 ABGB) genau zu prüfen. Wurde etwa
vereinbart, dass der Mieter für außerordentliche Zufälle zu haften hat, scheint
eine Berufung auf § 1104 ABGB nicht mehr möglich und ist der volle Zins
weiterhin zu bezahlen.
Wir halten auch ein auf § 1117 ABGB
basierendes Recht zur vorzeitigen Auflösung aus wichtigem Grund (für den der
Mieter im Übrigen beweispflichtig ist) des Bestandverhältnisses mittlerweile
aufgrund der unvorhersehbaren zeitlichen Verlängerungen der Maßnahmen und auch
des im Einzelfall zu beurteilenden Ausmaß der Unbrauchbarkeit des
Mietgegenstandes für durchsetzbar.
Primär empfiehlt es sich daher
jedenfalls, den Pacht- oder Mietvertrag auf Klauseln zu überprüfen, die ein
Vorgehen im Falle der Unmöglichkeit der Nutzung des Bestandobjektes vorsehen.
Besonders an dieser Stelle darf ich jedoch vor einer einseitigen Einstellung der Zinszahlungen warnen und auf die damit einhergehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bis hin zu Räumungsklagen verweisen.
Besonders an dieser Stelle darf ich jedoch vor einer einseitigen Einstellung der Zinszahlungen warnen und auf die damit einhergehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bis hin zu Räumungsklagen verweisen.
c) Einigungen mit Vermietern sind erstrebenswert.
Da oft die Rede von furchtlosen
Nichtzahlern, die sowohl Zahlung von Miete als auch Betriebskosten zur Gänze
eingestellt haben, ist, verweisen wir ausdrücklich auf die Folgen der Mietzins-
und Räumungsklagen.
Wir stehen Ihnen gerne beratend zur Seite und unterstützen Sie bei Vereinbarungen mit Ihren Vermietern.
Wir stehen Ihnen gerne beratend zur Seite und unterstützen Sie bei Vereinbarungen mit Ihren Vermietern.
Eine Möglichkeit ist weiterhin die volle Entrichtung des Zinses unter Vorbehalt der Rückforderung; dann kann der vielleicht gerade nicht auffindbare Mietvertrag in Ruhe geprüft werden und eine angemessene Mietzinsminderung (unter Umständen auch ein gänzlicher Entfall) vom Experten geprüft werden.
Auch Vermieter sollten in Anbetracht
der möglichen Zahlungsschwierigkeiten ihrer Mieter jedenfalls Stundungen oder
freiwillige zeitlich begrenzte Mietzinsreduktionen in Betracht ziehen, um so
gänzliche Zahlungsausfälle hintanzuhalten.
Die Kanzlei Neumayer, Walter &
Haslinger steht weiterhin in der Krise, sowohl Mietern als auch Vermietern
gerne beratend, via Telefon oder E-Mail zur Seite und bietet bei Fragen
hinsichtlich der Prüfung von Verträgen, konkret eingetretenen Mietausfällen
oder bei Ansuchen um finanzielle Unterstützung sowie bei natürlich allen
anderen mietrechtlichen Fragen unkomplizierte und schnelle Hilfe.
Sollten Sie oder Ihre Kunden die Hilfe der Kanzlei Neumayer, Walter & Haslinger in Anspruch nehmen wollen:
Neumayer, Walter & Haslinger Rechtsanwälte Partnerschaft
1030 Wien, Baumannstraße 9/11
E-Mail: rechtsanwalt@neumayer-walter.at
Tel: 01 712 84 79